Kentsel Dönüşümde Riskli Yapılar

Riskli Yapı: “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak tanımlanmıştır.

6306 Sayılı Kanun’un uygulama Yönetmeliği’nde ifade edildiği üzere, riskli yapı tespiti için 2007 Deprem Yönetmeliği kriterleri dikkate alınmış, 2013 yılı Temmuz ayından itibaren ise “Riskli Yapıların

Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar” yürürlüğe konmuştur. Bina yüksekliği 25 metre veya zemin döşemesi üstü 8 katı geçen betonarme ve yığma binalarda bu yönetmelik yerine 2007 Deprem Yönetmeliği esasları uygulanır.

1. Nüfus cüzdanı fotokopisi (işyeri maliki için imza sirküleri),
2. Konut veya işyerinin tapu senedi ve taşınmaza ait güncel taşınmaz kaydı,
3. Arsa paylı tapular için emlak vergisi beyannamesi,
4. Konut/işyerine ait fatura (Elektrik, su, doğalgaz, telekom),
5. Yıkılan Yapılar Formu,
6. Riskli Bina Tespit Raporu İnceleme Formu,
7. Riskli olarak tespit edilen yapının tahliye edildiğine dair eski ve yeni adresini gösteren İl/İlçe Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğü’nden alınacak adrese dayalı yerleşim yeri belgesi (İşyeri için riskli yapının onay tarihinden sonra tahliye edildiğine dair yeni adresini gösteren güncel vergi levhası veya işyerinin
8. kapatıldığına dair ilgili meslek odasından alınacak yazı),
9. Anlaşmalı bankalara ait vadesiz, münferit, TL hesap cüzdanı fotokopisi,
10. Vekaleten yapılan başvurularda vekaletname aslı ve vekilin kimlik fotokopisi,

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere kira yardımı yapılabilir.

İkamet eden mülk sahiplerine 18 ay boyunca kira yardımı yapılmaktadır.

Taşınmazlarda kiracı durumunda bulunanlara bir defaya mahsus

2 aylık, sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere ise 5 aylık defaten kira yardımı yapılmaktadır.

Kira yardımı başvuruları, tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde İl Müdürlüğüne yapılmalıdır.

Süreçte iki finansal destek bulunmaktadır;

1. Kira yardımı
2. Kredi faiz desteği

1. Riskli yapı değeri malikler tarafından, SPK değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir.
2. Maliklerden birinin istemi üzerine, bütün malikler toplantıya çağrılır.
3. Toplantıda oybirliği ile anlaşmaya varılamazsa, yapılacak uygulamaya, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
4. Alınan karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır.
5. Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir.
6. Tebliğde; 15 gün içinde kararı kabul etmeyenlerin arsa paylarının anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, satış gerçekleşmezse bakanlıkça Hazine adına alınacağı belirtilir.

Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Yapılacak uygulama kapsamında;

1. Parsellerin tevhit edilmesine,
2. Münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,
3. Yeniden bina yaptırılmasına,
4. Payların satışına,
5. Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, malikler tarafından karar verilir.

1. Verilen süreler içinde, riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması hususları ilgili kurum ve kuruluşlardan istenilir.
2. Maliklere verilen süreler içinde riskli yapıların yıktırılmadığı mülki amire bildirilir.
3. Söz konusu riskli yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
4. Yukarıda belirtildiği şekilde yıkımı gerçekleştirilemeyen riskli yapılar, bakanlıkça veya müdürlükçe yıkılır veya yıktırılır.

1. Riskli olduğu kesinleşen yapıların yıktırılması için müdürlük tarafından idaresine (Belediye veya İl Özel İdaresi) yazı yazılır.
2. İlgili idare tarafından tebligat yoluyla riskli olarak tespit edilen taşınmazın maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilerek yapının yıktırılması istenir.
3. Yapı maliklerinin müracaatı üzerine, idare tarafından yıkım ruhsatı düzenlenir.
4. İdare tarafından, maliklerden en az birinin başvurusu ile “yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına istinaden” diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın, 6 iş günü içerisinde yıkım ruhsatı düzenlenir.
5. Verilen süre içinde yapının yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilir ve yapı yıktırılmamış ise “yapının idari makamlarca yıktırılacağı” belirtilerek, 30 günden az olmak kaydıyla ek süre verilir.

1. Riskli yapı tespit ve yıkım sürecindeki paydaşlar: “Yapı malikleri”, “Lisanslı Kurum veya Kuruluşlar” “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı” “Tapu Müdürlükleri” “Belediyeler” “İl Özel İdareleri”dir.
2. Kat maliklerinden herhangi birinin veya kanuni temsilcisinin Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara başvurması durumunda riskli yapı tespit süreci başlar. Bu aşamada herhangi bir
3. çoğunluk aranmaz.
4. Binanın risk durumunu tespit ettirmek amacıyla yapılan başvuruda belge olarak tapu ve kimlik fotokopisi gereklidir.

Bina, lisanslı kurum veya kuruluş tarafından incelenerek risk tespit raporu tanzim edilir ve hazırlanan rapor incelenmek üzere 10 iş günü içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.

1. Rapor, müdürlük tarafından incelenir. Eksik veya yanlış hazırlanmış olan raporlar düzeltilmesi için lisanslı kuruluşa iade edilir.(Geri Bildirim)
2. Lisanslı kuruluş, riskli yapı tespit raporunda müdürlük tarafından tespit edilen eksik ve yanlış hususları, geri bildirim tarihinden itibaren 30 gün içinde düzelterek müdürlüğe sunmak zorundadır.
3. İlgili Yönetmeliğe uygun olarak hazırlanmış raporlar kabul edilir ve sistem üzerinden de onaylanır.
4. İlgili tapu müdürlüğünce, söz konusu yapı ile ilgili olarak tapu kütüğüne “riskli yapı” belirtmesi işlenir ve durum hak sahiplerine tebliğ edilir.
5. Hak sahiplerine yapılan tebligatta, “yapının riskli olarak tespit edildiği, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine karşı müdürlüğe itiraz dilekçesi verilebileceği, 60 günden az olmamak üzere idarece belirlenecek süre içinde yapının yıktırılması gerektiği” hususları yer alır.

Riskli yapıyı tahliye eden ve bu yapılarda bir yıldan fazla kiracı olarak ikamet eden hak sahiplerine kredi faiz desteği yapılmaktadır.

Dönüşüm projeleri özel hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.

6306 sayılı Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine “Bakanlar Kurulunca”

belirlenen oranlarda dönüşüm projeleri özel hesabından

karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.

Banka kredi vermeyi uygun gördüğü hak sahiplerinin listesini bakanlığa bildirir. Bakanlıkça başvuru 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilir.

Faiz desteğinden yararlandırılacaklar bankaya bildirilir.

Hak sahipleri tarafından geri ödemesi gerçekleştirilmeyen krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulur.

Faiz desteği oranı, kredinin sağlandığı tarihteki oran esas alınarak kredinin ömrü boyunca uygulanır ve değiştirilmez.

Konut başına en fazla 100.000 TL`lik kredi alınabilir.

Bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı 500.000 TL’yi geçemez.

1. Noter harcı,
2. Tapu ve Kadastro harçları,
3. Belediye Gelirleri Kanununun 79., 80., 84. ve Ek-1. Maddeleri uyarınca belediyelerce alınan harçlar,
4. Damga Vergisi,
5. Veraset ve İntikal Vergisi,
6. “Döner Sermaye Ücreti” adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanunu’nun 86., 87., 88. ve 97. maddeleri ile İmar Kanunu’nun 21. ve 23. maddeleri ve belediye meclis kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret,
7. Otopark Yönetmeliği uyarınca alınan ücretler,
8. Banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf tutulacaktır.

Bir yapı için 6306 sayılı Kanun kapsamında risk tespitinin yaptırılması ve risk tespit raporunun kesinleşmesinden önce yapının yıktırılması durumunda, bu yapının bulunduğu parsel üzerinde yapılacak uygulamaların Kanun’da belirtilen harç, vergi ve ücretler muafiyetlerinden yararlanabilir mi?

Yararlanamaz.

Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bir kısmının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, risk tespiti yaptırılmayan diğer yapılar Kanun kapsamında yıktırılabilir mi?

Bir parsel üzerinde mevcut olan yapıların riskli yapı tespitinin bu yapıların maliklerince yaptırılması gerekmektedir. Yani, arsa paylı tapunun söz konusu olduğu hallerde, arsa hissedarlarından herhangi birinin, arsa üzerinde bulunan yapıların tamamının riskli yapı tespitini yaptırarak yıktırması söz konusu değildir.

Müteahhitlerle kat karşılığı veya başka suretlerle anlaşılması durumunda yeni inşa olunan binadan müteahhit ve arsa sahiplerinin hisselerine düşen bağımsız bölümlerin üçüncü şahıslara satılması veya satış vaadine konu edilmesi durumunda, bu devirlerin de 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan devir işlemi midir ve dolayısıyla da damga vergisi ve harç istisnası uygulanır mı?

Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemlerinde muafiyetler devam etmektedir.

Ruhsatsız binaların 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmesi mümkün müdür?

Herhangi bir bina için 6306 sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yapılabilmesi ve Kanun kapsamındaki haklardan yararlanılabilmesi için, binanın ruhsatlı olması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır.

Bina ile üzerinde bulunduğu arsa farklı kişilere ait ise, bu bina için 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine müracaat hakkı kime aittir?

Arsa üzerinde yer alan yapının arsa malikleri dışında, tapu kaydındaki muhdesat bilgileri kısmında lehine şerh konulmuş bir başka kişiye ait olması halinde, riskli yapı tespitinin lehine şerh bulunan kişi tarafından yaptırılması gerekmektedir.

Riskli olarak tespit edilen yapıda ikamet şartını sağlamak için riskli yapı onay tarihinden ne kadar süre önce oturulması gerekmektedir?

Kira yardımı başvurusunda bulunmak için hak sahiplerinin riskli yapı onay tarihinden önce riskli yapıda oturuyor olması gerekmektedir.

Kira yardımı Uygulamaları Kılavuzunda hak sahiplerinden alınması gereken son üç aya ait fatura, riskli yapıyı tahliye tarihinden üç ay öncesini kapsamaktadır.

Kira yardımları için bazı yapıların bağımsız bölüm numaraları (Binaların bodrum katında dairesi olanlar gibi) tapuda ve riskli yapı tespit raporunda farklı, faturada farklı gösterilmiştir. Bu durumda bağımsız bölüm numarası tespiti nasıl yapılacaktır?

Riskli Yapı Tespit Raporuna ve tapuda belirtilen adres bilgilerine uygun olacak şekilde ilgili belediyeden alınacak onaylı numarataj belgesi ile işlem yapılacaktır.

Yapısı riskli olarak tespit edilen ve onaylanan hak sahibinin vefatı halinde varisleri kira yardımı başvurusu yapabilir mi?

Riskli yapı malikinin kira yardımı başvurusundan önce vefat etmesi halinde mirasçıları ikamet şartını sağlayamadıkları için kira yardımı başvuruları değerlendirmeye alınmayacaktır. Ancak daha önce kira yardımı almaya başlamış hak sahibinin vefatı halinde varisleri mirasçılık belgesine göre hisseleri oranında kira yardımı alabilirler.