Neden Kentsel Dönüşüm

17 Ağustos 1999 tarihinde yaşamış olduğumuz Gölcük merkezli depremle birlikte 12 Kasım Düzce Depremi önemli ölçüde can ve mal kayıpları ortaya çıkarmış, ülke ekonomisi de yaklaşık olarak 16 milyar dolar gibi büyük bir yükle karşı karşıya kalmıştır.

Ülkemiz başta deprem olmak üzere çeşitli doğa olaylarından sıkça etkilenen bir coğrafyada bulunmaktadır. Sık aralıklarla yaşamış olduğumuz depremler ülkemizin önemli bir gerçeği olarak can ve mal kayıplarına neden olmaktadır. Bir doğa olayı olarak kalması gereken depremler ne yazık ki çok büyük acıların yaşandığı bir “afet” olarak karşımıza çıkmaktadır.

17 Ağustos 1999 Gölcük merkezli depremle birlikte toplam yapıların % 25 kadarı yıkılmış, ağır hasar görmüş veya orta ölçekte hasar alarak oturulamaz bir hale gelmiştir.

Özellikle büyük kentlerde yapılarımızın bir kısmı mühendislik hizmeti almadan kaçak olarak üretilmiştir. Bir kısmı da mühendislik hizmeti almış olsa bile yeterli ölçüde denetim yapılmadan üretildikleri için, imarlı veya imarsız, müstakil veya hisseli parseller üzerinde ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılardan kaçak kent parçaları oluşmuştur.

Kentsel dönüşüm kapsamında üretilecek olan yapıların depreme karşı güvenli olacağı ifade edilmektedir. Ancak 2011 yılının Ekim ve Kasım aylarında yaşanan Van depremleri ile birlikte deprem gerçeği toplumsal hafızalarımızda yeniden canlanmış ve sağlıksız, güvenilir olmayan yapı stokuna ve yerleşim alanlarına sahip kentlerde yaşadığımız gerçeği su üstüne çıkmıştır.

Van depremlerinin hemen ardından, yirmi milyon yapı stokunun 1/3’nin yaklaşık 7 milyon yapının deprem güvenlikli olmadığı ve bunların yenilenmesi gerektiği düşünülerek “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306)” gündeme gelmiştir.

Kentsel dönüşüm için tek sorun sadece yüksek risk taşıyan yerleşim alanları değildir. Standardı düşük ve niteliksiz yapılar da kentsel yenileme ve dönüşüm yerleri olarak görülmektedir. Yenileme alanlarına yönelik uygulamaların planlı bir şekilde yapılması ve dönüşümün kentsel yaşamın odak noktasında insan olduğunun bilinciyle gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm; oturma, konaklama, okul, iş yerleri ve benzeri yerleşim yerlerinin ulaştırması ve diğer alt yapı sorunlarının giderilmesi temelinde bütünlüklü bir kent planlaması kapsamında ele alınmalıdır.

Mühendislik, mimarlık ve şehir planlama disiplinlerinin teknik, bilimsel ve yasal gereklilikleri ile teknik ilkelerini görmezden gelerek, ormanları, kıyıları, doğal kaynakları hiçe sayan, kent tarihini, kültürünü yok eden, toplumu ve kentleri kimliksizleştiren bir “Kentsel Dönüşüm” kabul edilemez.

Kentsel dönüşüm uygulamaları “Yık-Yap” olarak, belirli bir çıkar çerçevesinde yapılınca dönüşümden ziyade Kentsel Bozuluma yol açmaktadır. Bu yüzden ulaşım ve altyapı sorunları da düşünülerek; geniş yollar, geniş yaşam alanları, düzenli kentleşme, depreme dayanıklı yapılar planıyla hareket edilmelidir.

Var olan yapı stokunun büyük çoğunluğu 1975 Deprem Yönetmeliğine göre yapılmış olduğundan, bu yapıların neredeyse tümünün 2013 yılı Ağustos ayı (riskli yapıları belirleme) Yönetmeliğine göre riskli çıkacağı açıktır. Bu tür yapıların yıkılarak yeniden yapılması ilk aşamada uygun bir çözüm olarak değerlendirilmemelidir.

Kaldı ki, 1998 ve 2007 Deprem Yönetmeliğine göre yapılan yapılar dahi riskli çıkmaktadır.

Ülkemizin nüfus yoğunluğunun belli başlı illere yoğunlaşması, bu illerde “Kentsel Dönüşüm” kavramını ön plana çıkarmıştır. Bu illerde insan ve araç nüfus yoğunluğu, deprem kuşağı, iş olanaklarının belirli bölgelere toplanması da Kentsel Dönüşüm kavramını ülkemizde çok önemli hale getirmiştir.

Bu sebeple ülkemizde çeşitli uygulamalar yasalar ile güvence altına alınmış ve devlet desteği ile de Kentsel Dönüşüm başlamıştır.

Bugün sağlıksız, güvenilir olmayan yapı stokuna ve yerleşim alanlarına sahip kentlerde yaşamakta olduğumuz bir gerçektir. Bu nedenle kentlerimizin barındırdığı risklerin ortadan kaldırılması, sağlıklı ve yaşanabilir kentlerin inşa edilmesi gerektiği sadece konunun uzmanlarının değil, ülkemizde yaşayan ve depremlerde veya diğer doğa olaylarında ağır bedeller ödeyen herkesin uzlaştığı bir noktadır.

Ülkemizdeki kentsel dönüşüm uygulamalarının hukuki anlamda ilk habercisi 17 Haziran 2010 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 5393 sayılı Belediye Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun’dur. Belediye Kanunu’nun 73. Maddesinde yapılan değişiklik ile “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” tanımlanarak belediyelerin, belediye meclisi kararlarıyla, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri” uygulayabileceği ifade edilmiştir.

Bir diğeri ise 31 Mayıs 2012 tarihli Resmi Gazete’de de yayımlanarak yürürlüğe giren (6306 Sayılı) “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”dur. Afet meydana geldikten sonra ‘yara sarma’ değil de, ‘yara almama’ anlayışı ile hareket edilmesi esasına dayanan kanunun temel gerekçelerinden biri, ülkemizde deprem, sel, heyelan vb. doğa olaylarının afete dönüşmesini önlemeye hizmet edecek adımların acilen atılmasıdır.

Riskli alan, zemin yapısı ve üzerindeki yapılaşma kapsamında değerlendirildiğinde; depremsellik, toprak kayması veya heyelan olabilecek bölgeler, dere yatakları, taşkın bölgeleri, çığ veya kaya düşme olasılığı olan alanlar, binaların riskli olduğunun tespit edilmesi, binalarınbüyük bir kısmının ruhsatsız ve kaçak yapılmış olması ya da vb. faktörlere göre belirlenmektedir.

Riskli alan Kanunda, “Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan” alan olarak tanımlanmakta ve riskli alanlar “Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca” kararlaştırılmaktadır. Kanunun uygulama Yönetmeliğinde ise riskli alanın çeşitli rapor, plan, bilgi ve belgeleri kapsayacak şekilde hazırlanmış olan dosya doğrultusunda Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın da görüşü alınarak Bakanlıkça belirlendiği ve “teklif olarak Bakanlar Kuruluna” sunulduğu ifade edilmektedir.

A) Riskli alan teklifine ilişkin hazırlanacak dosyada bulunması gereken evraklar:

1. Alanın, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik raporu,
2. Alanda daha önceden meydana gelmiş afetler varsa, bunlara dair bilgiler,
3. Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritasını, varsa uygulama imar planını,
4. Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini,
5. Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını,
6. Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenilmesi halinde yerbilimsel etüd raporunu,
7. Alanın özelliğine göre bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeleri, ihtiva edecek şekilde hazırlanmış olan dosyaya istinaden ve Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşü alınarak bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

B) TOKİ veya İdare, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde, uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

C) Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

D) Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı riskli alana ilişkin görüşünü on beş gün içerisinde bildirir

Rezerv Yapı Alanı: 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığı’nın uygun görüşü alınarak bakanlıkça belirlenen alanları ifade etmektedir.

1. Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı hâlihazır haritasını, alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını, alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini, ihtiva eden dosyaya istinaden, Maliye Bakanlığı’nın uygun görüşü alınarak bakanlıkça belirlenir.
2. TOKİ veya İdare, yukarıda belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden bakanlıktan rezerv  yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir.
3. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu talebin, talebe konu taşınmazların maliklerinin tamamının muvafakati ile yapılması gerekir.

Maliye Bakanlığı, rezerv yapı alanına ilişkin görüşünü otuz gün içinde bildirir.

Rezerv Yapı Alanları’nda, Kanunun amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere;

1. Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve iş yerleri,
2.  Riskli alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet etmeyen kişilere satışı yapılabilecek her türlü yapı ile gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.